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楼市格局面临调整 二线城市成房企拿地“主战场”

[摘要]   土地是房地产行业最基本的生产资料,也往往代表着一个区域未来的楼市走向。今年1-4月份,全国范围内土地市场所呈现出的态势同去年截然不同,二线城市重新成为房企拿地主战场,这似乎也意味着在未来...

  土地是房地产行业最基本的生产资料,也往往代表着一个区域未来的楼市走向。今年1-4月份,全国范围内土地市场所呈现出的态势同去年截然不同,二线城市重新成为房企拿地主战场,这似乎也意味着在未来一两年内,全国楼市格局将面临一次新的调整。

  二线城市“抢人”,引发房企重仓投资

  今年以来,二线城市重新成为房企夺地的主战场。根据易居克而瑞统计数据显示,从销售额排名TOP 50房企今年前4个月拿地所在城市来看,二线城市广受关注,占比达67%。而中原地产研究中心统计数据显示,截至5月21日,50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元,同比上涨49%,其中,有46个城市土地出让金超过100亿元。

  “从库存规模看,目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌,这也是此类城市近期政策调控中,明确提出积极增加供地补库存的原因所在。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。其中最受关注的城市集中在中西部地区。

  根据克而瑞的研究报告显示:“TOP50房企拿地投资集中的城市以郑州、重庆、长沙、成都、武汉等地为主,这些城市出台的‘引才政策’引起大量人口流入从而激发了购房潜在需求。房企投资拿地也因此成为焦点。其中1-4月房企投资份额最多的城市是郑州,碧桂园、融创、雅居乐等房企均在郑州拿地。”

  不过,对于这一情况的出现,多数业内人士并不感到意外。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示:“二线城市‘抢人’背后不仅关乎宏观层面,这是一场浪潮。是中国城市人群已经出现了迁移意向。”可以说,这样的背景之下,房企进入二线城市也是市场的必然选择。

  “对于房企而言,寻找市场机会的关键在于从经济发展前景、人口流动趋势和房地产调控的严厉程度这三方面寻求最佳平衡点,随着中国城市群经济圈的形成,众多二线城市成为相互联动的区域经济共同体,部分城市补上短板,在产业协同中取得领先优势的同时,也成为人口的流入地。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅就表示,今年的“人才大战”加速精英人群的流入,奠定了楼市需求走热的基础。“而2016年‘9・30’开始的新一轮紧缩调控,主要针对投资需求旺盛的一线城市,部分热点的二线城市虽然也触发楼市调控,但相比一线城市力度明显偏轻,为楼市保留了一线生机,由此引来房企的重仓投资。”

  拿地更理性,溢价率趋于平稳

  与此前二、三线城市爆发的夺地大战不同的是,房企的态度明显要理性不少。与成交额仍然呈现上涨态势相比,土地溢价率则出现了下滑。从热点城市来看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位,基本上在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

  对此,业内人士指出,这是由于楼市调控政策取得了成效。大城市通过配建的方式,适当压缩了溢价率。中小城市虽然也确实有高溢价的现象,但对于全国土地市场的影响相对有限。对此,这一轮的二线城市土地热,对于未来房价的影响是有限的。

  “各地方城市在调控原则上均以‘房住不炒’为纲领,因此均采取了以限购、限贷、限价为代表的措施,对新房市场的均价水平起到了有效控制。”郭毅表示。

  在这样的大背景之下,房企在“冲规模”的同时也开始衡量成本与回款周期的问题,不计代价的拿地和盲目扩张势必在未来造成土地成本的提升,从而影响销售和回款周期。即使是对于需要做规模化的企业来说也并非一个好的选择。

  房企更看好市场成长性

  去年房企抢地大战的主阵地集中在三线城市,据中国指数研究院的数据显示,2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长了145%,楼面价同比增长了53.9%。不过,这主要是受到一二线城市调控政策影响,产生了楼市辐射和溢出效应。使得如廊坊、东莞、惠州这样处于一线城市都市圈周边地域城市获益。

  据新京报记者了解,从去年开始的土地热确实已经传导到了今年三线城市的楼市中。根据易居研究院5月17日发布的《100城市住宅库存报告》显示,截至2018年4月底,三四线去库存周期为近9年最低,楼盘热销需要防范房价过快上涨。

  不过,三四线城市在短期利好释放之后,市场回归二线热点城市也是必然选择。一位中型房企品牌部门负责人向记者表示:“前两年出现三四线城市投资热潮一般是机会性。房企进入三、四线是看区域的需求是否存在,但是这一需求总有触顶的时候,毕竟三四线是人口输出而非导入型的城市。所以目前我们重点关注的还是一二线城市的土地。就大多数房企而言,一二线一直是主战场。 ”

  严跃进也表示。“近期部分省会城市的人才导入政策,进一步改变了房企的拿地思路。从趋势上看,二线城市是拿地的主战场,尤其是一些地铁建设项目周边的土地。从这个角度看,房企还是愿意去拿地的。另外很关键的一点是,部分二线城市的成长性要超过一线城市和三线城市,所以房企的投资方面会比较乐观。”

  ■ 热点

  数家房企土储货值过千亿

  今年各大房企的囤地积极性都比较高涨。根据克尔瑞统计数据显示,位于第一梯队的恒大在今年前四月新增货值5111.9亿元,紧随其后的碧桂园3685.2亿元。除此之外,融创、万科、绿地、中海、保利等企业新增货值也都在千亿以上。有分析认为在规模效应的刺激之下,强者恒强已经成为了定势。

  与之相对的,一些去年仍在向千亿元规模冲刺的房企,在今年土地市场上的态度更加值得关注,比如华润、中南去年取得不错的销售业绩,但手中土地储备不足。在去年底时,华润的土储货值为4704亿元,仅维持在20名左右。今年前四月华润积极拿地补仓,以支持其在行业里的稳定地位。

  此外,旭辉、阳光城、世茂、中骏等房企在去年底依然保持着较高土地储备的企业,今年则保持增长的态势。

  本版采写/新京报记者 陈禹铭

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